اولین شرط ایجاد یک رابطه حقوقی امن بین دو طرف، (تنظیم قرارداد) است. برای تنظیم یک قرارداد نیز نکات حقوقی زیادی وجود دارد. نکات حقوقی، اساسی ترین موضوع در تنظیم و انعقاد هر نوع قرارداد، پیمان، توافق، معاهده، عقد، کنترات، مقاطعه، عهد نامه، معامله و… است. این نکات حقوقی شامل نکات ماهوی فنی و همچنین شامل نکات عمومی و شکلی می شود.
با ملاحظه این نکات، اهمیت تنظیم قرارداد و یا اصلاح و تعدیل آن توسط (وکیل تنظیم قراردادها) مشخص می شود. انواع قراردادهای ملکی و ساختمانی و مشارکت در ساخت و پیش فروش و پیش خرید و قراردادهای تجاری و قراردادهای مربوط به شرکت ها و سهام و سایر انواع قراردادها پیچیدگی هایی دارند که رعایت و تمهید این نکات در آنها واجب و ضروری است.
نکات فنی و ماهوی در تنظیم قراردادها نکاتی هستند که بیشتر مربوط به وکیل تنظیم کننده قرارداد است. نکات عمومی و شکلی در قراردادها نکاتی هستند که اصولاً باید در زمان قبل از امضای قرارداد رعایت شود و علاوه بر وکیل قرارداد، مردم عادی نیز می بایست از آن ها مطلع باشند.
۱) نکات حقوقی فنی و ماهوی
بقیه در ادامه مطلب
مثال : یک آقایی یک زن و دو بچه پسر دارد و 80 میلیون پول چقدر به کی میرسه
یک هشتم به زن یعنی ده میلیون
به پسر ها هم هرکدام سی و پنج میلیون
مثال : یک آقایی دو زن و دو بچه پسر دارد و 80 میلیون پول چقدر به کی میرسه
یک هشتم به زن ها یعنی زن اول پنج میلیون زن دوم پنج میلیون
به پسر ها هم هرکدام سی و پنج میلیون
مثال : یک آقایی یک زن دارد و بچه ای ندارند و 80 میلیون پول چقدر به خانم میرسه
یک چهارم به زن یعنی بیست میلیون
حالا فوت خانم
مثال : یک خانمی فوت میکنه ولی شوهرش و دو تا پسرش زنده اند و هشتاد میلیون تومن پول داره چقدر به کی میرسه
شوهر یک چهارم میبره یعنی بیست میلیون
بچه هاش هر کدوم سی میلیون
مثال : یک خانمی فوت میکنه ولی شوهرش زنده است و فرزندی هم ندارند هشتاد میلیون تومن پول داره چقدر به شوهرش میرسه
شوهر یک دوم میبره یعنی چهل میلیون
تعریف اخذ به شفعه
هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه (قسمت معامله شده) را تملک کند. هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود و اگر ملک دو نفر در ممر و مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد، اگرچه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد، ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد .
توضیح :
اگر دو نفر یک زمین رو بخرند , هیچ کدام از آنها نمیتونن بدون اجازه شریکشون سهم خودشون رو بفروشند
و اگر یکی از شرکا سهم خودشو بفروشه شریک دیگه میتونه معامله رو فسخ کنه مبلغ خریدار رو بده و خودش صاحب کل زمین بشه
اگر دو نفر شریک بشه سه تا دیگه نمیشه از اخذ به شفعه استفاده کرد
حق شفعه هشت شرط دارد:
1. شریک قسمت خود را به شخص سوم با فروختن انتقال دهد. اما اگر با ارث، یا صلح و یا مهریه به او منتقل شود، شریک حق شفعه ندارد.
2. هر دو شریک در جنس باشند. پس در مجاورت حق شفعه نیست.
3. فقط دو نفر باشند. پس اگر سه نفر یا بیشتر در جنسی شریک باشند و یکی از آنها، سهم خود را بفروشد، بقیه حق شفعه نخواهند داشت.
4. شریکی که جنس را از خریدار پس می گیرد، بتواند پول آن را بپردازد.
5. اگر مشتری مسلمان است، شریکی که می خواهد اخذ به شفعه کند، نیز مسلمان باشد. و چنانچه کافر باشد، حق شفعه ندارد.
6. شریک هم قسمتی را که مشتری خریده، از او بگیرد و چنانچه مثلا بخواهد نصف آن را بگیرد، حق نخواهد داشت.
7. شریک وقتی که می خواهد اخذ به شفعه کند، قیمت آن جنس را بداند. بنابراین اگر قیمت را نمی داند در آن حال نمی تواند اخذ به شفعه کند. اگر چه بگوید: « به هر اندازه که باشد، من اخذ به شفعه می کنم ».
8. جنس قابل قسمت باشد. مانند: باغ، زمین. اما در جنسی که قابل قسمت نیست، خلاف است.
پسری قصد ازدواج دارد و مهریه تعیین شده ولی پدر عروس از پدر داماد میخاد که زیر برگه مهریه رو امضا کنه و تعهد بده که در آینده اگر پسر نتوانست مهریه دختر رو پرداخت کنه پدرش مهریه دختر را پرداخت کنه
حالا برای این کار من دو متن تهیه کردم و از شما میخام که با دقت بخونید و بگید کدام صحیح و کدام غلط است ( از لحاظ حقوقی )
1- اگرداماد مهریه را نداد من ضامنم
2 - من ضامنم اگر داماد مهریه را نداد
جواب در ادامه مطلب
📌حقوق : مجموعه قوانین است که حاکم بر روابط انسان هاست که با هدف استقراء عدالت و ایجاد نظم به وجود آمده است.
📌مال : در باره مال تعاریف متعددی وجود دارد که راحت ترین تعریف عبارت است از:هر چیزی که قابلیت داد و ستد داشته باشد مال می گویند
📌مال منقول : به مالی گفته می شود که قابل جا به جایی بوده بدون اینکه به خود و محل آسیب وارد کند مثل : پول و میز و صندلی و...
📌مال غیر منقول : به مالی گفته می شود که قابل جا به جایی نمی باشد. مثل : زمین و ...
📌جرم : هر فعل یا ترک فعلی که در قانون برای آن مجازات تعیین شده باشد جرم محسوب می شود
📌دیه : دیه مالی است که به سبب جنایت بر نفس یا عضو به مجنی علیه یا به ولی یا اولیاء دم او داده میشود
📌مباشر جرم : کسی است که جرم را مستقیم و بدون واسطه انجام می دهد.
📌مسبب جرم : کسی است که جرم را غیر مستقیم انجام می دهد مثل : استفاده از حیوانات
📌معاون جرم : در تسهیل وقوع جرم موثر است . مثل : نگهبانی دادن باز کردن گاو صندوق و.......
📌شریک جرم : اجماع بیش از یک { دو نفر کمتر نباشد } نفر در ارتکاب جرم و شرکت هر دو در عملیات مجرمانه
📌زنا : عبارت است از اجماع مرد با زنی که ذاتا" بر او حرام است
📌قوادی : عبارت است از جمع و مرتبط کردن دو نفر یا بیشتر برای زنا یا لواط
📌قذف : نسبت دادن زنا یا لواط به شخص دیگری
📌اقرار :اگر شخصی خبری را اعلام کند که مفاد آن بر ضرر خودش و به نفع دیگری باشد اقرار نام دارد. به شخصی که اقرار می کند مقر گویند.اگر مفاد این خبر به نفع خودش وبه ضرر دیگری باشد ادعا واگر به نفع دیگری وبه ضرر شخص ثالثی باشد شهادت نام دارد
📌اقدامات تامینی:تدابیری است که دادگاه برای جلوگیری از تکرار جرم درباره مجرمین خطرناک اتخاذ می کند مانند نگهداری مجرمین دیوانه در تیمارستان
📌امور حسبی:به اموری گفته می شود که دادگاه ها باید بدون ملاحظه اینکه در مورد آنها اختلاف .مرافعه ای وجود پیدا کرده یا نه وارد زسیدگی واتخاذ تصمیم کنند.مانند رسیدگی به اموال متوفای بلا وارث،تعیین سرپزست برای دیوانه ای که ولی یا قیم ندارد.
📌باز پرس:مقام قضایی است که در وظیفه اش تحقیق از متهمین وانجام تحقیقات مقدماتی در پرونده های کیفری است.قبلا ًبه بازپرس مستنطق گفته می شد
📌اهلیت : عبارت است از شایستگی انسان برای دارا بودن یا اجرای حق و تکلیف
📌اماره:هر چیزی که حکایت از چیز دیگری داشته ودر پرونده های مدنی وکیفری ظاهرا ًجنبه کاشفیت از واقع دارد مانند تصرف شیئی که در ظاهر کاشف از مالکیت متصرف است.البته ممکن است خلاف آن نیز ثابت شود.برای مثال ممکن است شیئی که در تصرف الف است در مالکیت ب باشد که الف بطور امانی آن را در اختیار گرفته است.
📌التزام:تعهد کردن گاهی در قراردادها وجهی به عنوان وجه التزام آورده می شود که به منظور تامین خسارت عدم انجام تعهد یا تاخیر آن مقرر می شود
📌تمتع : عبارت است از این که شخص قانونا" شایستگی و توانایی بهره مندی و دارا شدن حقی را داشته باشد
📌استیفاء : عبارت از قابلیتی است که قانون برای افراد شناخته تا بتوانند حق خود را اجراء و خود را متعهد سازند
📌احوال شخصیه : عبارت از عناوینی است که سبب ظهور یا وجود ویژگی و حالاتی در شخص نسبت به شخص دیگر می شود که بر آن اثر قانونی مترتب شده است مثل : ازدواج
📌نکاح : عبارت است از عقدی که سبب رابطه زنا شویی بین دو جنس مخالف می شود
📌طلاق : عبارت است از انحلال نکاح دائم با شرایط و تشریفات خاص از جانب مرد و نماینده قانونی او
📌بذل مدت:صرف نظر کردن زوج از ادامه اثر عقد نکاح در ازدواج موقت وپایان بخشیدن به آن را گویند
📌عده:مدتی که در آن مدت زنی که ازدواجش از طریق طلاق،وفات،فسخ نکاح یا بذل مدت منحل شده نمی توان شوهر دیگری اختیار کند
📌بالغ:دختری که به سن 9سال قمری ومردی که به سن 15سال قمری رسیده باشد
📌دارایی : تمام حقوق و تعهدات شخص اعم از مالی و غیر مالی
📌حجر : عبارت است از ممنوع بودن شخص از تصرف در بعضی یا تمام امور خود به منظور از حمایت از او به حکم قانون
📌سفیه : به شخص کبیری گفته می شود که عقل معاش ندارد و نمی تواند در معاملات مالی غبطه و مصلحت خود را رعایت نماید
📌 حق عینی : حقی که شخص به طور مستقیم و بی واسطه نسبت به چیزی پیدا می کند و می تواند از آن استفاده کند
📌حق دینی : حقی است که شخص نسبت به دیگری پیدا می کند و به موجب آن می تواند انجام دادن کاری را از او بخواهد
📌عین : اموالی که وجود خارجی داشته و با حس لامسه قابل ادراک باشند
📌حق انتفاع : حقی که شخص از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاص ندارد می تواند استفاده کند
📌حق ارتفاق : حقی که کسی در ملک دیگری دارد مثل : حق عبور و .
نکته1: قراردادهای خصوصی (عقود غیرمعین)، عقودی هستند که درمقابل اصطلاح عقودمعین بکارمی روند و منظور از عقود معین، عقودی می‌باشند که درقانون عنوان و احکام خاصی برای آنها پیش بینی شده است مثل عقدبیع، عقد صلح و….
نکته2: اموال منقول، یا منقول مادی می‌باشند یا منقول غیرمادی که شامل کلیه‌ی حقوق و دیون به غیراز:
الف.تعهد به انتقال مال غیرمنقول
ب.تعهدبه تسلیم مال غیرمنقول
ج.اجرت المثل مال غیرمنقول
د.خسارت وارده برمال غیرمنقول می‌باشد (در آیین دادرسی مدنی فقط بند ج و د غیرمنقول محسوب می‌شوند).
نکته3: اموال غیرمنقول به چهاردسته‌ی غیرمنقول ذاتی، غیرمنقول دراثرعمل انسان (اکتسابی)، غیرمنقول حکمی و غیرمنقول تبعی تقسیم می‌شوند.
الف.غیرمنقول ذاتی: آن نوع مالی است که اولاً و با لذات و بدون دخالتی وصف غیرمنقول را کسب کرده و جابجایی آن ازجایی به جای دیگرحتی با خرابی محل استقرار نیز ممکن نمی باشد(زمین و معدن).
ب.غیرمنقول اکتسابی (دراثرعمل انسان) آن مال منقولی است که دراثر عملیات یک شخصی، دیگرجا به جایی آن بدون خسارت به محل استقرار فعلی ممکن نمی باشدو بدین جهت آنرا غیرمنقول دراثر عمل انسان می‌نامیم ( آجریا لوله‌ی به کار رفته درساختمان).
ج.غیرمنقول حکمی (درحکم غیرمنقول) : مال منقولی است که قانونگذار می‌گوید من می‌دانم این مال، منقول است ولی به جهاتی به شما حکم می‌کنم که آن را غیرمنقول در نظر بگیرید(تراکتور و ادوات کشاورزی و حیوانات که برای کشاورزی به کار می‌روند از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال با دو شرط غیرمنقول حکمی‌اند: الف.مالک حیوانات یا اشیاء و زمین یک شخص باشد.ب.مالک آن اموال را برای زراعت و آبیاری اختصاص دهد.
د.غیرمنقول تبعی: کلیه‌ی حقوق عینی بر روی اموال غیرمنقول، غیرمنقول تبعی محسوب می‌شوند (حق انتفاع ازیک مال غیرمنقول).
نکته4: باید توجه داشت که تعهد به انتقال مال غیرمنقول و تعهد به تسلیم مال غیرمنقول فقط درحقوق مدنی، غیرمنقول محسوب می‌شوند و در آیین د ادرسی مدنی این دو تعهد را مطابق اصل ومنقول بودن کلیه‌ی حقوق و دیون، منقول محسوب می‌نماییم.
نکته5: اسناد بهادار دروجه حامل، سهام بی نام شرکتها، برات دروجه حامل وقبول شده، سهم الشرکه‌ی شرکا در شرکتهایی که شخصیت حقوقی دارند و حقوق معنوی نیزمنقول محسوب می‌شوند.
نکته6: اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی بوده است ویا به هردلیل دیگری ثابت شود که ملک سابقاً مال مدعی بوده است، دراین حالت تصرف فعلی که یک اماره است، دیگر توان مقابله با دلیل را نداشته و معتبر نمی باشد مگر اینکه ثابت نماید ملک به ناقل صحیح به وی منتقل شده است.
نکته7: حبس مطلق: اگرانتفاع ازمالی بدون تعیین مدت درعقدبه شخصی داده شود، به آن حبس مطلق گویند که تافوت مالک یا رجوع وی ادامه خواهد داشت.
نکته8: حق انتفاع رامی توان برای معدوم به تبع موجود برقرارنمود مثل ایجاد حق انتفاع برای نوه (هنوز بوجود نیامده) درصورت وجود فرزند.ضمناً لازم به ذکراست این حکم درعقد وقف نیزجاری می‌باشد و فقط این دو عقدمی باشندکه امکان برقراری آن برای معدوم به تبع موجود وجود دارد.
نکته9: حق انتفاع نیزمانند وقف، اجاره و عاریه فقط دراموالی ممکن است برقرارشودکه استفاده ازآن با بقای عین ممکن باشد.به عبارت ساده تراموال دراین عقود نباید مصرفی باشند مثل میوه و خوراک برای خوردن یا بنزین برای سوزاندن.
نکته10: هرعقدی برای انعقاد و به وجودآمدن اثرش ارکانی دارد مثلاً درعقود رضایی مثل اجاره اثرعقدکه تملیک منفعت می‌باشد، صرفاً با وجود ۲ رکن (ایجاب + قبول) به وجود می‌آید اما در عقود فوق الذکرکه به عقود عینی معروفند، علاوه برایجاب و قبول باید قبض را هم داشته باشیم تا بتوانیم بگوییم ارکان این عقود کامل است.یعنی به صرف ایجاب وقبول هیچ تعهدی درمورد آن عقدبرای طرفین بوجود نمی آید.به همین دلیل می‌گوییم درعقدعینی، قبض شرط صحت، تشکیل، انعقاد و تحقّق می‌باشد که تمامی این موارد به یک معنی می‌باشند.
کد رهگیری و گواهی پایان کار ضروری است
یک مشاور املاک با اشاره به دو دام اصلی که کلاهبرداران در خرید ملک برای افراد پهن می‌کنند می‌گوید: در بحث خرید آپارتمان پیش‌فروش، داشتن کد رهگیری بسیار مهم است و درمورد فروش بدون پایان‌کار باید همه خریداران ملک اعم از آنهایی که در دفاتر اسناد رسمی این کار را انجام می‌دهند یا بین خود به شکل غیررسمی قراردادی را منعقد می‌کنند به ارائه گواهی پایان‌کار از سوی مالک توجه کنند. محمود تهرانی در ادامه درمورد فروش ملک به شکل پیش‌فروش می‌گوید: عقد قرارداد به شکل دستی و در مرحله‌ای که بنا فقط خاک است و سقفی ندارد بسیار خطرناک است زیرا حتی اگر مالک به تعهدات خود عمل کند و بنا را بسازد همیشه بر سر نوع ساخت مشکلاتی ایجاد میشود. او در ادامه می‌گوید: اکثر مشاوران املاک مثل وکلا بر نحوه قانونی عقد قرارداد نظارت دارند و اگر قراردادها درحضور این افراد ثبت شود، کمتر زمینه تخلف در آنها ایجاد خواهد شد.
حضور یک وکیل در تمام معاملات
در ایران به‌جز افرادی خاص که مدام در کار معامله هستند یا اموال منقول و غیرمنقول زیادی دارند، دیگر شهروندان عادت ندارند برای یک معامله از وکیل مشورت بگیرند. آنها عموما اطلاعات ناچیزی به دست می‌آورند و پای میز معامله می‌روند. میشود گفت ایرانی‌ها به هر دلیل همگی خودشان را حقوقدان و کاربلد می‌دانند؛ این معضلی است که میزان کلاهبرداری‌ها را افزایش می‌دهد. یک حقوقدان درمورد معاملات در کشور می‌گوید: در انواع معاملات غیرمنقولی که افراد انجام می‌دهند دام‌های زیادی از سوی افراد سودجو پهن شده که نداشتن آگاهی می‌تواند مشکل‌ساز شود. حسین احمدی‌نیاز با اشاره به پرونده‌های فراوانی که در قوه قضائیه درمورد کلاهبرداری از افراد وجود دارد، می‌گوید: این افراد بیشترشان باسواد هستند یا از تحصیلات و موقعیت اجتماعی بالایی برخوردارند اما، در دام کلاهبرداران گرفتار شده‌اند. او در ادامه می‌افزاید: نمی‌توان از همه انتظار داشت اطلاعات یک حقوقدان را دارا باشند و بنابراین لازم است همه افراد همیشه در معاملاتشان با یک وکیل مشورت کنند. او ادامه می‌دهد: طرح حضور یک وکیل در تمام معاملات افراد را سال‌ها پیش در قوه قضائیه مطرح کرده‌اند که اگر این طرح تصویب می‌شد کمتر افراد در دام کلاهبرداری‌ها می‌افتادند.
شکل درست معامله خودرو
خرید و فروش یک خودرو یک مسیر صاف و بدون دردسر دارد که در قوانین و مقررات بیان شده است اما، خیلی از کسانی که دست به معامله خودرو می‌زنند، به‌دلایل مختلف از این مسیر خارج می‌شوند و میانبرهایی را برمی‌گزینند که ممکن است دردسرهای مختلفی به وجود بیاورد. وکالت دادن فروشنده به خریدار یکی از این راه‌هاست. در این صورت تمامی تخلفات احتمالی به عهده فروشنده خواهد بود و در صورت تخلف، احتمالا برای او نمره‌های منفی در نظر گرفته میشود. اما موضوع دیگری که متأسفانه بسیار نادیده گرفته میشود، مطالعه نکردن اسناد است. آنچه امضا می‌کنید را حتما بخوانید. اگر خجالت می‌کشید یا حوصله ندارید، یک درصد به این موضوع فکر کنید که ممکن است سوژه کلاهبرداری قرار گرفته‌اید و کلاهبردار در دل خود به سادگی شما می‌خندد.
