خرید ملک بدون پایان کار
با اجرای طرح تفصیلی، بازار ملک به‌گونه‌ای شده که برای املاک هر محله در شهرستان ها، نوع مشخصی از مقررات تعریف شده است به این صورت که هر نوع ساخت‌وسازی که کاربری و تعداد طبقات در آن با ضوابط طرح‌تفصیلی آن محله ناسازگار باشد، غیرقانونی تلقی شده و سازنده آن باید در قالب متخلف ساختمانی نسبت به تخریب یا پرداخت جریمه خلافی، اقدام کند. علیرضا‌جاوید، یک مقام مسئول در این باره گفته است: خریداران قبل از معامله ملک و آپارتمان می‌توانند کدنوسازی ملک –شماره فیش نوسازی که شهرداری سالانه برای همه املاک صادر میکند- را از فروشنده دریافت کنند و از طریق سایت شهرداری، کاربری تعیین‌شده در طرح تفصیلی را برای آن ملک استعلام کنند. دفاتر خدمات الکترونیک شهر نیز از روی آدرس و کروکی محل ملک واقع‌شده، موظف شده‌اند برای شهروندان اطلاعات طرح تفصیلی را تشریح کنند.
خرید آپارتمان پیش‌فروش
آن‌گونه که قانون پیش‌فروش ساختمان میگوید مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چراکه آنها نمی‌توانند راسا دست به چنین کاری بزنند. برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی، سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تائیدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
حتما دفاتر اسناد رسمی
هنوز هم خیلی‌ها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده‌اند و شیوه‌های سنتی برای قرارداد بستن را می‌پسندند اما، به‌ویژه درمورد تنظیم قراردادهای خرید یا پیش‌خرید آپارتمان برای اینکه این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. تجربه پیگیری پرونده‌های حقوقی نشان داده است که یک معامله ساده حتی با یک خویشاوند نزدیک می‌تواند ماه‌ها انسان را درگیر یک دعوای حقوقی و رفت‌وآمد به دادگاه کند. این درحالی است که با رعایت چند موضوع ابتدایی می‌توان از این دردسرها فرار کرد. سرمنشا بخش بزرگی از پرونده‌هایی که در دادگستری مطرح میشود، ناآگاهی مردم از شیوه صحیح معاملات است. کافی است که برای معاملات اعم از ملک و خودرو به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا از بسیاری از مشکلات جلوگیری شود.
ماده 1002 قانون مدنی در تعریف اقامتگاه میگوید :
اقامتگاه هر شخصی عبارت از محلی است که شخص در آن جا سکونت داشته و مرکز مهم امور او نیز در آن جا باشد. اگر محل سکونت شخصی غیر از مرکز مهم امور او باشد مرکز امور او اقامتگاه محسوب است. اقامتگاه اشخاص حقوقی مرکز عملیات آنها خواهد بود.
اقامتگاه اغلب همان محل سکونت فرد است ولی برای بعضی از افراد فرق میکند که در آینده توضیح خواهم داد
فواید تعیین اقامتگاه :
برای شکایت در مورد اموال منقول مثل ماشین باید به دادگاه محل سکونت کسی که از او شکایت داریم مراجعه کنیم پس اگر ما ماشینی در مشهد خریدیم و صاحب ماشین در قولنامه آدرس محل سکونتش را شیراز اعلام کرده بود و برای تنظیم سند نیامد باید برویم و در شیراز شکایتمان را مطرح کنیم پس به آدرس طرف مقابلمان دقت کنیم
در دعاوی مربوط به تاجر ورشکسته در دادگاه محل اقامت تاجر رسیدگی میشود
در دعاوی مربوط به محجور در اقامتگاه ولی یا قیم اش رسیدگی میشود
دعاوی مربوط به غایب مفقودالاثر در صلاحیت دادگاه آخرین اقامتگاه غایب است
اقسام اقامتگاه :
اختیاری یا ارادی :
هرکسی در انتخاب اقامتگاه آزاد است ( اصل سی وسه قانون اساسی )
اقامتگاه اجباری :
اقامتگاهی که به واسطه شخصی دیگر یا به لحاظ شغل و مقام آنان تعیین میگردد مثل : زن شوهر دار (منزل شوهر),مامورین دولتی (محل کار) ,افراد نظامی ( محل خدمت ) , افراد مستخدم در خانه کسی ( خانه همان فرد) , افراد محجور ( آدرس قیم یا ولی)
اقامتگاه انتخابی یا قراردادی :
مثل معاملات که در قولنامه هر آدرسی بنویسید همان ملاک دادگاه است
اگر پدر بچه ای مشخص نباشه , یعنی بچه زنا زاده باشه فامیل مادر رو روی بچه می گذارن
اگر بچه ای اصطلاحاً سر راهی باشه تاریخ تولد فرضی و اسم و فامیل فرضی براش می گذارن و حتی جای اسم پدر و مادر رو هم فرضی پر میکنن تا بچه وقتی بزرگ شد توی اجتماع سرخورده نشه
جالب بدونین این کار رو قانون باب کرده : زن هنگامی که با مردی ازدواج میکنه میتونه از فامیل شوهرش استفاده کنه یعنی تو شناسنامه فامیلشو عوض کنه
قانون ثبت احوال ماده 42 – زوجه می تواند با موافقت همسر خود تا زمانی که در قید زوجیت می باشد از نام خانوادگی همسر خود بدون رعایت حق تقدم استفاده کند و در صورت طلاق ادامه استفاده از نام خانواگی موکول به اجازه همسر خواهد بود .
به کسی که گم میشه میگن غایب مفقود الاثر یا غایب
ازآن جایی‌که بی‌خبری از شوهر و زندگی در غیاب او، مشکلات فراوانی را برای زن به وجود خواهد آورد، لازم است به تشریح وظایف زن و اعمالی که به عنوان همسر مفقودالاثر، می‌تواند انجام دهد بپردازیم.
در این حالت دو فرض وجود دارد
فرض اول جستجو کرده و مطلع میشویم که :
1- شوهر از دنیا رفته است ← زن از هنگام رسیدن خبر باید عده وفات نگاه دارد.
2- زنده است ← زن باید تا هنگام بازگشت ، طلاق یا فوت او صبر کند.
فرض دوم علی‌رغم جستجو، خبری به دست نیاوردیم.
1- زن از نفقه برخوردار است ← موظف به صبر کردن است.
2- زن از نفقه برخوردار نیست:
2-1 زن می‌خواهد صبر کند ← صبر میکند و مشکلی ندارد.
2-2 زن نمیتواند صبر کند و به دادستان مراجعه میکند:
2-2-1 دادگاه بعد از چهارسال حکم به طلاق می‌دهد.
2-2-2 زن وکالت در طلاق دارد ← بعد از 6ماه صیغه طلاق جاری میشود.
به کسی که گم میشه میگن غایب مفقود الاثر یا غایب
اگر کسی غایب شد قانون چهار مرحله برای اموالش در نظر گرفته :
مرحله اول : حفظ اموال غایب قبل از تعیین امین
در این مرحله مسئولیت کلیه اموال غایب به عهده دادستان منطقه است مثل : اموال را مهر و موم کند ,اموال فاسد شدنی را بفروشد , طلبهای غایب را وصول کند و .....
مرحله دوم :نصب امین برای اداره اموال غایب
اگر برای امور خودش به کسی وکالت داده باشد همان فرد به عنوان امین از طرف دادستان انتخاب میشود
اگر فرد مجنون یا صغیر یا سفیه ( غیر رشید) بود همان ولی یا قیم اش اداره اموالش را به عهده میگیرد
اگر فردی در زمان غیبتش امور آن را به عهده داشته دادستان همان فرد را به عنوان امین انتخاب میکند
و اگر نه یکی از وراث از طرف دادستان عهده دار امانت اموال غایب را به عهده میگیرد
به هر حال هر کس که بخواهد به عنوان امین انتخاب شود باید طبق نظر دادگاه ضامن یا ملکی را در نزد دادگاه بگذارد تا اگر در زمان امین بودنش خسارتی وارد کرد بتواند جبران خسارت کند
وظایف امین چیست ؟
اموال فاسد شدنی را بفروشد , اموال فاسد نشدنی را با اجازه دادستان بفروشد , نفقه زن و بچه و پدر و مادر فرد غایب را بدهد , اموال فرد غایب را رهن و اجاره بدهد
مرحله سوم : اموال به تصرف موقت ورثه در می آید
پس از گذشت دو سال , سه بار با فاصله یک ماه در روزنامه کثیر الانتشار و روز نامه محلی آگهی داده میشود و بعد از گذشت یک سال از آخرین آگهی اموال موقتاً به وراث انتقال پیدا میکند
در کل بعد از گذشت سه سال و دو ماه اموال به ورثه میرسد
تازه بعد از گذشت سه سال و دو ماه ورثه باید تضمین بدهند که اگر غایب برگشت بتوانند اموال آن را به او برگردانند
مرحله سوم : حکم موت فرضی و دادن اموال به تصرف ورثه
زمان این کار متفاوت است که بنده خلاصه توضیح میدهم
1- ده سال گذشته باشد و آن فرد تا آن زمان به 75 سال رسیده باشد
2- در جنگ بوده 3 سال بعد از صلح اگر صلح نشود 5 سال
3- اگر مسافرت دریایی رفته باشد و کشتی غرق شده باشد 3 سال
در مسافرت دریایی که کشتی به مقصد نرسیده است به ترتیب زیر است
1- دریای خزر و خلیج فارس یک سال
2- در دریای عمان , اقیانوس هند , دریای سرخ , دریای مدیترانه , دریای سیاه , دریای آزوف دوسال
3- دیگر دریا ها سه سال
ماده 959 قانون مدنی : هیچ کس نمیتواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند
یعنی نمیتوانیم حق مالکیت رو از خودمان بگیریم یا واگذار کنیم
یا حق خرید و فروش را از خودمان بگیریم
یا مثلا حق انتخاب همسر را در ازدواج کردن را به کس دیگری واگذار کنیم
استثنا هم وجود دارد !!!!؟ اگر کسی صغیر باشد ( به سن قانونی نرسیده باشد ) یا مجنون ( دیوانه باشد ) یا غیر رشید ( به سن بلوغ رسیده ولی قدرت تشخیص نداشته نباشد )
قانون گذار در ماده 960 قانون مدنی , ما را از واگذار کردن حقوق اساسی مانند آزادی , آزادی بیان , آزادی انتخاب شغل منع کرده است
مثلا در قانون اجازه نداده که به بدن خودمان صدمه بزنیم یا طی قرار دادی به کسی اجازه بدهیم ما را بکشد
ولی جزئی میتوانیم از خودمان حقوقی را سلب کنیم مثلا : من متعهد میشوم از امروز دیگر آهن فروشی نکنم